Immobilien (Real Estate)
Immobilienertragsteuer 30%: Immobilien-Veräußerungsgewinne unterliegen in Österreich der ImmoESt von 30% nach EStG §30. BuchhaltGenie trackt Anschaffungskosten, Verkaufsdatum und Hauptwohnsitz-Befreiung automatisch.
Übersicht
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt 30% auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf von Immobilien (Eigentumswohnungen, Häuser, Grundstücke). Die Besteuerung erfolgt nach EStG §30.
Steuer-Satz: 30% ImmoESt auf Veräußerungsgewinn
Ausnahme: Hauptwohnsitz-Befreiung bei 2+ Jahren Nutzung als Hauptwohnsitz
BuchhaltGenie-Features:
- Immobilien-Tracking (Anschaffung, Verkauf, Herstellungskosten)
- Automatische ImmoESt-Berechnung (30%)
- Hauptwohnsitz-Prüfung (2-Jahres-Regel)
- Altbestand vs. Neubestand Erkennung
- AfA-Berechnung (Absetzung für Abnutzung)
EStG §30 – Immobilienertragsteuer
Gesetzliche Grundlage
| Gesetz | Paragraph | Inhalt |
|---|---|---|
| EStG | §30 | Immobilienertragsteuer (ImmoESt) |
| EStG | §30 Abs. 1 | ImmoESt-Satz 30% |
| EStG | §30 Abs. 3 | Hauptwohnsitz-Befreiung (2 Jahre) |
| EStG | §30 Abs. 4 | Altbestand vs. Neubestand |
| BAO | §132 | 7-Jahr Aufbewahrungspflicht |
Gültig seit: 1. April 2012
Was zählt als Immobilie?
Steuerpflichtig (30%)
Immobilien nach EStG §30:
- ✅ Eigentumswohnungen
- ✅ Einfamilienhäuser
- ✅ Mehrfamilienhäuser
- ✅ Anlageimmobilien (vermietet)
- ✅ Grundstücke (bebaut oder unbebaut)
- ✅ Gebäudeteile (z.B. Dachgeschoss-Ausbau)
30% ImmoESt auf Veräußerungsgewinn
Ausnahme: Hauptwohnsitz-Befreiung (siehe unten)
Berechnung der ImmoESt
Veräußerungsgewinn
Formel:
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis - Anschaffungskosten - Herstellungskosten
ImmoESt 30% = Veräußerungsgewinn × 0,30Beispiel:
Kauf: 01.01.2015 – Eigentumswohnung
Kaufpreis: €200.000
Notar & Grundbuch: €3.000
Grunderwerbsteuer: €7.000
Maklergebühr: €6.000
Anschaffungskosten gesamt: €216.000
Herstellungskosten (Dachausbau 2018): €20.000
Verkauf: 01.12.2025
Verkaufspreis: €300.000
Maklergebühr (Verkauf): €9.000
Netto-Verkaufspreis: €291.000
Veräußerungsgewinn:
€291.000 - €216.000 - €20.000 = €55.000
ImmoESt 30%:
€55.000 × 0,30 = €16.500Absetzbare Kosten
| Kostenart | Absetzbar | Beispiel |
|---|---|---|
| Kaufpreis | ✅ Ja | €200.000 |
| Notar & Grundbuch | ✅ Ja | €3.000 |
| Maklergebühr (Kauf) | ✅ Ja | €6.000 |
| Grunderwerbsteuer | ✅ Ja | €7.000 |
| Herstellungskosten | ✅ Ja (Dachausbau, Anbau) | €20.000 |
| Instandhaltung | ❌ Nein (außer Wertsteigerung) | €5.000 |
| Finanzierungskosten | ❌ Nein (Kreditzinsen) | €15.000 |
Wichtig: Nur wertsteigernde Maßnahmen (Ausbau, Umbau) sind absetzbar. Laufende Reparaturen (z.B. neue Heizung, Fassaden-Anstrich) sind nicht absetzbar.
Hauptwohnsitz-Befreiung (EStG §30 Abs. 3)
Steuerbefreiung: Bei Verkauf der eigenen Hauptwohnsitz-Immobilie ist die ImmoESt steuerfrei, wenn Sie die Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben (innerhalb der letzten 10 Jahre).
Voraussetzungen
Hauptwohnsitz-Meldung
Offizielle Meldung beim Meldeamt (Meldezettel)
Mindestdauer: 2 Jahre
Durchgehende Nutzung als Hauptwohnsitz (innerhalb der letzten 10 Jahre)
Eigenes Wohnen
Nicht vermietet oder gewerblich genutzt
Nachweis
Meldebestätigung + Nebenkostenabrechnung
Beispiel: Hauptwohnsitz-Befreiung
Kauf: 01.01.2020 – Eigentumswohnung für €250.000
Nutzung: 01.03.2020 – 01.03.2024 (4 Jahre Hauptwohnsitz)
Verkauf: 01.07.2024 – für €320.000
Gewinn: €70.000
ImmoESt: €0 ✅ STEUERFREI (Hauptwohnsitz-Befreiung)
Bedingungen erfüllt:
✅ Hauptwohnsitz-Meldung vorhanden
✅ Nutzungsdauer: 4 Jahre (> 2 Jahre Minimum)
✅ Eigenes Wohnen (nicht vermietet)Nicht-Befreiung: Anlageimmobilie
Kauf: 01.01.2020 – Anlageimmobilie für €250.000
Nutzung: Vermietet (2020-2024)
Verkauf: 01.07.2024 – für €320.000
Gewinn: €70.000
ImmoESt 30%: €21.000 ❌ STEUERPFLICHTIG
Bedingungen NICHT erfüllt:
❌ Keine Hauptwohnsitz-Meldung
❌ Vermietet (nicht selbst bewohnt)Altbestand vs. Neubestand
Altbestand (vor 2012)
Immobilien-Kauf vor dem 1. April 2012:
Bei Verkauf von Altbestand-Immobilien (Kauf vor 01.04.2012) haben Sie eine Wahlmöglichkeit:
| Besteuerungsart | Steuersatz | Wann sinnvoll? |
|---|---|---|
| ImmoESt 30% | 30% auf Gewinn | Hoher Wertzuwachs |
| Spekulationssteuer | Nach Einkommenssteuertarif (0-55%) | Geringer Wertzuwachs |
Beispiel 1: ImmoESt günstiger:
Kauf: 2008 für €150.000
Verkauf: 2024 für €200.000
Gewinn: €50.000
Option A (ImmoESt): €50.000 × 0,30 = €15.000 ✅
Option B (Speku-Steuer, Tarif 40%): €50.000 × 0,40 = €20.000
→ ImmoESt ist günstiger!Beispiel 2: Speku-Steuer günstiger:
Kauf: 2010 für €180.000
Verkauf: 2024 für €190.000
Gewinn: €10.000
Option A (ImmoESt): €10.000 × 0,30 = €3.000
Option B (Speku-Steuer, Tarif 25%): €10.000 × 0,25 = €2.500 ✅
→ Spekulationssteuer ist günstiger!Sophie sagt: Altbestand-Immobilien sollten individuell geprüft werden. BuchhaltGenie berechnet beide Varianten und zeigt die günstigere Option.
AfA-Berechnung (Absetzung für Abnutzung)
Für Anlageimmobilien: Bei vermieteten Immobilien können Sie die AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich geltend machen. BuchhaltGenie berechnet die AfA automatisch basierend auf Anschaffungskosten und Nutzungsdauer.
AfA-Sätze
| Immobilientyp | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude | 1,5% | 67 Jahre |
| Geschäftsgebäude | 2,5% | 40 Jahre |
| Industriegebäude | 3,0% | 33 Jahre |
Beispiel: AfA-Berechnung
Kauf: 01.01.2020 – Anlage-Eigentumswohnung für €200.000
Nutzung: Vermietet (ab 01.01.2020)
AfA-Satz: 1,5% (Wohngebäude)
Jährliche AfA:
€200.000 × 1,5% = €3.000 pro Jahr
Jahr 2020-2024 (5 Jahre):
€3.000 × 5 = €15.000 gesamt
Verkauf: 01.01.2025 für €250.000
Buchwert: €200.000 - €15.000 = €185.000
Veräußerungsgewinn:
€250.000 - €185.000 = €65.000
ImmoESt 30%:
€65.000 × 0,30 = €19.500Wichtig: Die AfA reduziert den Buchwert der Immobilie und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei Verkauf müssen Sie die ImmoESt auf den höheren Gewinn zahlen (Verkaufspreis - Buchwert).
BuchhaltGenie Immobilien-Tracking
Features
Anschaffung, Verkauf, Herstellungskosten tracken
🏡 Immobilien-VerwaltungAutomatische Berechnung 30% ImmoESt
📊 ImmoESt-Berechnung2-Jahres-Regel automatisch prüfen
✅ Hauptwohnsitz-PrüfungAbsetzung für Abnutzung (Anlageimmobilien)
🧮 AfA-AutomatikDashboard Beispiel
┌──────────────────────────────────────────────────┐
│ Immobilien-Portfolio 2026 │
├──────────────────────────────────────────────────┤
│ Eigentumswohnung (Hauptwohnsitz) │
│ ───────────────────────────────── │
│ Adresse: Wiener Straße 123, 1010 Wien │
│ Gekauft: 01.01.2020 | €250.000 │
│ Hauptwohnsitz seit: 01.03.2020 (6 Jahre) ✅ │
│ Aktueller Wert: €320.000 (geschätzt) │
│ Unrealisierter Gewinn: +€70.000 (+28%) │
│ │
│ ImmoESt bei Verkauf: │
│ Hauptwohnsitz-Befreiung: ✅ JA (> 2 Jahre) │
│ Steuer: €0 ✅ STEUERFREI │
│ │
│ Anlage-Eigentumswohnung (vermietet) │
│ ──────────────────────────────────── │
│ Adresse: Salzburger Straße 45, 5020 Salzburg │
│ Gekauft: 01.01.2015 | €180.000 │
│ Vermietet seit: 01.01.2015 (11 Jahre) │
│ AfA (1,5%): €2.700/Jahr × 11 = €29.700 │
│ Buchwert: €180.000 - €29.700 = €150.300 │
│ Aktueller Wert: €220.000 (geschätzt) │
│ Unrealisierter Gewinn: +€69.700 (+38,7%) │
│ │
│ ImmoESt bei Verkauf: │
│ Gewinn: €220.000 - €150.300 = €69.700 │
│ Steuer 30%: €20.910 ❌ │
│ │
│ GESAMT-PORTFOLIO │
│ ──────────────── │
│ Wert: €540.000 │
│ Anschaffung: €430.000 │
│ Unrealisierter Gewinn: +€110.000 (+25,6%) │
│ │
│ [Verkauf simulieren] [AfA-Report] │
└──────────────────────────────────────────────────┘Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die ImmoESt in Österreich?
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt 30% auf den Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis - Anschaffungskosten - Herstellungskosten) nach EStG §30. Ausnahme: Hauptwohnsitz-Befreiung bei 2+ Jahren Nutzung als Hauptwohnsitz.
Wann ist die Hauptwohnsitz-Befreiung möglich?
Bei Verkauf Ihrer eigenen Hauptwohnsitz-Immobilie ist die ImmoESt steuerfrei, wenn Sie die Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben (innerhalb der letzten 10 Jahre). BuchhaltGenie prüft die Berechtigung automatisch.
Welche Kosten sind absetzbar?
Absetzbar sind: Kaufpreis, Notar & Grundbuch, Maklergebühr (Kauf), Grunderwerbsteuer, wertsteigernde Herstellungskosten (Dachausbau, Anbau). NICHT absetzbar: Finanzierungskosten (Kreditzinsen), laufende Instandhaltung (z.B. neue Heizung).
Was ist die AfA-Berechnung?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine steuerliche Abschreibung für vermietete Anlageimmobilien. Wohngebäude: 1,5% pro Jahr (67 Jahre Nutzungsdauer). BuchhaltGenie berechnet die AfA automatisch und reduziert den Buchwert, was den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöht.
Was ist Altbestand vs. Neubestand?
Altbestand (Kauf vor 01.04.2012): Wahlmöglichkeit zwischen ImmoESt (30%) und Spekulationssteuer (Einkommenssteuertarif 0-55%). Neubestand (Kauf ab 01.04.2012): Nur ImmoESt (30%) möglich. BuchhaltGenie berechnet bei Altbestand beide Varianten und zeigt die günstigere Option.
Gilt die ImmoESt auch für Grundstücke?
Ja! Grundstücke (bebaut oder unbebaut) unterliegen der ImmoESt von 30% nach EStG §30. Die Hauptwohnsitz-Befreiung gilt nur für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen, Häuser), nicht für unbebaute Grundstücke.
Nächste Schritte
Multi-Asset Portfolio-Tracking
📊 Portfolio-DashboardAlle Details zu EStG §30 mit Beispielen
🧮 ImmoESt-Berechnung DetailsKESt 27,5% auf Aktien, ETFs, Anleihen
📥 WertpapiereKESt 27,5% auf Crypto nach EStG §27b
📋 KryptowährungenRechtsgrundlage: Einkommensteuergesetz (EStG) §30 Gültig seit: 1. April 2012 BuchhaltGenie-Feature: Portfolio-Modul (Private/Pro/Business/Enterprise Tarife)